จากสัญญาณที่เริ่มส่งสียงออกให้ได้ยิน แล้วว่าเมื่อไตรมาส 2 ของปีนี้ที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจไทยได้โบกธงการฟื้นตัวให้เห็น บ้างแล้วแต่ไม่ค่อยหวืดหวาเท่าไร บริษัทอควาเรียส เอสเตท จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮแอนด์ ได้ทำ “ผลงานวิจัยและภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมครั้งที่ 1 “ ขึ้น ( Condominium Marketing update and trend) เห็นเผยให้เห็นเทรนด์ครึ่งปีหลังในการช่วยให้ผู้ประกอบการเกิดการพัฒนา โครงการอย่างรอบครอบมากขึ้น
โดยการลงพื้นที่เจาะลึกข้อมูลตลาดรวมเพื่อวิเคราะห์แนวโน้มพบว่าในสถานการณ์ การเมืองที่ยังไม่แน่นอนโครงการที่จะเกิดนับแต่นี้ไปจะเป็นโครงการระดับใหญ่ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยสุด แม้จากตัวเลขการวิจัยคอนโดมิเนียมกลุ่มA และ B+ จะแสดงยอดขายเฉลี่ยที่ไม่ค่อยดีนัก เนื่องจากมีบางโครงการที่ยอดขายไม่ดีเพราะพัฒนาโครงการผิดแนวทางหรือตั้ง ราคาสูงจนเกินไปจึงมีผลทำให้ยอดขายเฉลี่ยในโซนดังกล่าวต่ำลง
แต่หากวิเคราะห์ยอดขายเฉพาะโซนสุขุมวิทโดยเลือกทำเลตั้งแต่ “พร้อมพงษ์” ถึง”ทองหล่อ” ซึ่งเป็นทำเลยอดนิยม จะพบว่ายอดขายเฉลี่ยจะอยู่ที่ 73% ซึ่งโครงการในโซนดังกล่าวมีการแข่งขันด้านอื่น ๆ ที่นอกเหนือจากทำเล เพราะโดยมากจะอยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้าแล้ว ดังนั้นจึงจะหันมาแข่งขันในเรื่องแนวคิดในการพัฒนาโครงการ, คุณภาพสินค้ามากขึ้น เช่น พื้นที่ใช้สอยภายในห้องพัก ที่จอดรถ
ปัจจุบันโครงการเกรด A มักจะให้ที่จอดรถ 1:1 ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงได้สร้างสรรค์จุดขายอันเป็นเอกลักษณ์ เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้าให้รู้สึกแตกต่างอย่างมีรสนิยม นอกจากนั้นปัจจัยที่ทำให้การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเกรด A ในปัจจุบันพัฒนาได้ยากขึ้น คือราคาที่ดินในเขตใจกลางย่านชุมชนและย่านธุรกิจสำคัญๆ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 400,000-600,000 บาทต่อตารางเมตร และค่าก่อสร้างคอนโดมิเนียมเกรดเอ ประมาณ 30,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป
ปัจจุบันบริษัทฯ เชื่อว่า คอนโดเกรด B-C ยังคงเป็นตลาดใหญ่ และฐานลูกค้ากว้าง และยอดขายจะปรับตัวดีขึ้นหากภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว ดังนั้นในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันผู้ประกอบการควรใช้เวลาพิจารณาก่อนการพัฒนา ให้มากเพื่อลดความเสี่ยง เนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมเกรด C มีคู่แข่งที่เป็นเจ้าตลาดหลายราย และกลุ่มลูกค้าจะให้ความสำคัญเรื่องราคาเป็นหลัก การควบคุมต้นทุนในการพัฒนาโครงการจึงเป็นปัจจัยที่สำคัญมากสำหรับโครงการ เกรด C
ดังนั้นผู้ประกอบการควรมีความรอบคอบมากขึ้นในการลงทุนพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ ควรมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study) ให้แน่ใจก่อนตัดสินใจลงทุน และควรหามืออาชีพด้านที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการมาช่วยพัฒนาโครงการร่วมกัน ในทุกขั้นตอนของการพัฒนาเพื่อลดความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จของ
จากผลการสำรวจ”ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกของปี 2552” ที่ได้มีการส่งทีมงานฝ่ายวิจัยและสำรวจตลาด ลงพื้นที่ทั่วเขตกทม.และปริมณฑล เพื่อวิเคราะห์ถึงความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม โดยหัวข้อวิจัยที่บริษัทจัดทำจะศึกษาเชิงลึกในเรื่องของรูปแบบโครงการ ตลอดจนแนวโน้มในการพัฒนา
เพราะบริษัทฯ ต้องนำข้อมูลดังกล่าวมาพัฒนาโครงการให้กับตัวเองและลูกค้า เพื่อให้การวางแผนการตลาดที่เฉียบคม ลดความเสี่ยงในภาวะเศรษฐกิจที่ต้องระมัดระวังในทุกด้านดังเช่นปัจจุบัน ณ ปัจจุบัน พบว่า โดยรวมแล้วคอนโดมิเนียมระดับเกรด A และ B ในบริเวณสุขุมวิท ยังเป็นที่ต้องการของตลาด โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในระยะเดินถึงรถไฟฟ้า และมีจุดขายที่แตกต่างโดดเด่น และตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้า
โดยเริ่มเห็นสัญญาณตลาดที่ดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปีนี้ โดยเฉพาะตลาดคอนโดในกลุ่ม B ตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมียอดขายต่อเดือนเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 อย่างต่อเนื่องเฉลี่ยประมาณ 15-20% แต่ตลาดในระดับ C มียอดขายเฉลี่ยลดลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2552 เพราะกลุ่มลูกค้าในระดับดังกล่าว ยังมีการตัดสินใจที่ขึ้นอยู่กับสภาวะโดยรวมด้านเศรษฐกิจ ประกอบกับมาตรการการปล่อยกู้ที่รัดกุมยิ่งขึ้นของแบงก์พาณิชย์ ซึ่งเป็นปัจจัย ที่ทำให้ตลาดในส่วนดังกล่าวมียอดขายปรับลดลง
หากพิจารณาเกี่ยวกับปัจจัยด้านราคาผลวิจัยในส่วนดังกล่าวว่า “ราคาเฉลี่ย “ของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในปัจจุบันมีการปรับราคาสูงขึ้น โดยผู้ซื้อปัจจุบันยังเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ประกอบด้วย กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (End Users) และกลุ่มนักลงทุน (Investor) ส่วนกลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไรลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจาก ตลาดขายบ้านมือสอง (Resale) ปัจจุบันทำได้ยากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการหลายราย หันมาใช้กลยุทธ์ด้านการชำระเงิน (Term of Payment) เพื่อเปิดรับกลุ่มลูกค้าที่กว้างขึ้นและทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้เร็วขึ้น เนื่องจากใช้เงินดาวน์ต่อเดือนต่ำ
ด้านภาพรวมในการพัฒนา โครงการคอนโดมิเนียมนั้น คาดว่า ในปี 2552 จะมีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมเข้าสู่ตลาดรวม 65 โครงการ หรือประมาณ 20,000 ยูนิต ซึ่งใกล้เคียงกับจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นในปี 2551 รวม 70 โครงการ หรือ 22,000 ยูนิต ซึ่งลดลง 7%
เมื่อเทียบกับจำนวนโครงการที่เปิดในปี 2551 จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนทั้งหมด 50,000 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 24,000 ยูนิต หรือ 48% ทั้งนี้ พบว่าปริมาณคอนโดที่ป้อนสู่ตลาด ณ ปัจจุบันยังน้อยกว่าความต้องการที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน โดยในช่วงครึ่งปีแรก ของปี 2552 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวทั้งหมด 38 โครงการ หรือ 12,800 ยูนิต บริเวณที่มีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดมากที่สุดได้แก่ โซนธนบุรี (สาทร-ตากสิน) รวม 7 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 18 ของจำนวนโครงการทั้งหมด และ โซน สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) รวม 5 โครงการ คิดเป็นร้อยละ 13 ของจำนวนโครงการทั้งหมด
โดย จำนวนโครงการที่เปิดตัวในระดับ C, B และ B+ อยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน คือร้อยละ 34, 29 และ 26 ของจำนวนโครงการทั้งหมด ตามลำดับ นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่อยู่ในโซนสุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) ที่จะเปิดตัวภายในไตรมาส 3 อีกอย่างน้อย 3-4 โครงการ ส่วนมากจะเป็นโครงการเกาะเส้นรถไฟฟ้า โดยช่วงปลายปี 2551 จนถึงไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ เป็นช่วงที่คอนโดมิเนียมโซน สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) เปิดตัวค่อนข้างมาก หรือประมาณ 11 โครงการเนื่องจากเป็นกลุ่มตลาดที่ลูกค้ายังมีกำลังซื้อ และเป็นบริเวณที่มีศักยภาพทั้งด้านตลาดบ้านมือสอง (Resale) และปล่อยเช่า
ส่วน เรื่องยอดขายโครงการนั้น โซนที่มียอดขายเฉลี่ยสูงที่สุดในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ ได้แก่ โซน พญาไท-ราชเทวี มียอดขายที่ 77% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในช่วงเดียวกัน และคอนโดมิเนียม เกรด B+ เป็นเกรดที่ขายดีที่สุด มียอดขายเฉลี่ยที่ 55% ของจำนวนยูนิตเกรด B+ ที่เปิดขายในปีนี้
ด้านราคาคอนโดมิเนียมยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยราคาเฉลี่ยปี 2551 ปรับขึ้น 28% จาก 57,600 บาทต่อตารางเมตร ในปี 2550 เป็น 74,000 บาทต่อตารางเมตร สำหรับราคาเฉลี่ยปี 2552 ปรับลดลงประมาณ 5% เป็น 70,000 บาทต่อตารางเมตร เนื่องจากมีโครงการเกรด C โซนรอบนอก เปิดตัวค่อนข้างมาก ทั้งนี้หากตัดโซนรอบนอกออกไป ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะปรับขึ้นมาที่ 84,560 บาท
จำนวนโครงการที่เปิดขายอยู่ทั้งหมดจนถึงปัจจุบัน (สิงหาคม 2009) มีจำนวน 173 โครงการ และมีปริมาณห้องชุดเหลือขายในตลาดประมาณ 25,500 ยูนิต โซนที่เปิดขายมากที่สุด ได้แก่ โซนรัชดา-พระราม 9 รวม 26 โครงการ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15 ของจำนวนโครงการที่เปิดขายทั้งหมด และโซน สุขุมวิท (ชิดลม-เอกมัย) 25 โครงการ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14 ของจำนวนโครงการที่เปิดขายทั้งหมด
ส่วนคอนโดมิเนียมเกรด C มีจำนวนโครงการมากที่สุด คือ 79 โครงการ หรือ 46% ของจำนวนโครงการทั้งหมดที่เปิดขายในปัจจุบัน ยอดขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันอยู่ที่ 64% โซนที่มียอดขายเฉลี่ยสูงสุดคือ โซนลาดพร้าว และ สุขุมวิทตอนกลาง (พระโขนง-อ่อนนุช) โดยมียอดขายเฉลี่ยที่ 79% และ 78% ตามลำดับ ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายในปัจจุบันทั้งหมด
ทั้งนี้ ยอดขายเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันเกรด C และ B เป็นโครงการที่มียอดขายเมื่อแบ่งเป็นรายเกรดสูงสุด อยู่ที่ 66% และ 65% ตามลำดับ ราคาเฉลี่ยของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันทั้งหมดอยู่ที่ 62,700 บาทต่อตารางเมตร หากตัดโซนรอบนอกออกไป ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรจะปรับขึ้นมาที่ 70,600 บาท
สำหรับราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมเกรดต่าง ๆ มีดังนี้
เกรด - ราคา/ตรม.
A - 156,200 บาท
B+ - 112,500 บาท
B - 79,400 บาท
C - 45,400 บาท
ส่วนราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันสูงสุดคือ
1.โซนราชดำริ อยู่ที่ 180,000 บาทต่อตารางเมตร
2.สุขุมวิท(ชิดลม-เอกมัย) ที่ 118,000 บาทต่อตารางเมตร
เมื่อพิจารณาถึงจุดขายในเรื่องการเดินถึง ระบบขนส่งมวลชน อาทิ รถไฟฟ้า, รถไฟใต้ดิน และแอร์พอร์ต ลิ้งค์ พบว่า ร้อยละ 64 ของโครงการคอนโดมิเนียมเกรด A ที่เปิดขายในปัจจุบัน อยู่ในระยะเดินถึง เกรด B+, B และ C คิดเป็นร้อยละ 47,48 และ 10 ตามลำดับ ของจำนวนคอนโดมิเนียมในแต่ละเกรดที่เปิดขายในปัจจุบัน
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น