• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์

นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์คือคนกลางที่มีความ สามารถในการเสาะหา ชักจูง หรือชี้ช่องให้ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้พบกับผู้ต้องการซื้อ เป็นธุระจัดการแทนในบางสิ่งที่ได้รับมอบหมายจากผู้จะขายเพื่อให้การซื้อขาย สำเร็จด้วยดี อาชีพนายหน้าเดิมนั้นมิได้เป็นมืออาชีพ เป็นเพียงใครก็ได้ที่เป็นผู้ติดต่อ ตัวกลางระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อ ก็เรียกว่าเป็นนายหน้า ซึ่งส่วนมากเป็นนายหน้าสมัครเล่น และขายที่ดินโดยเฉพาะอาชีพนายหน้าเริ่มจะเป็นมืออาชีพมากขึ้นนำหน้า ด้วยบริษัท AGENCY ที่มาจากต่างประเทศ เช่น RICHARD ELLIS, JONSLANGE หรือ VIGESS ก็นำระบบนายหน้าที่เน้นการหา OFFICE SPACE ให้เช่ามาบริหารเป็นมาตรฐาน มีกฎเกณฑ์ มีจรรยาบรรณ และเป็นวิชาชีพที่ยอมรับกันทั่วโลก นายหน้ามืออาชีพเหล่านั้นก็ขยายออกมาสู่บริษัทไทยที่เริ่มรวบรวมกลุ่มขึ้น ชัดเจนนับตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา จากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศตกต่ำ บ้านถูกยึดกลายเป็นบ้านมือสอง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยเป็นทั้ง NPA และ NPL ค้างอยู่แต่ละธนาคารเป็นจำนวนมาก จึงต้องการระบบการขายต่อมากขึ้น ทั้งสินทรัพย์ที่ธนาคารรับมาจากที่บริษัทบริหารสินทรัพย์ไปซื้อมาจัดตั้ง เป็นบริษัท เช่น ASSET MANAGEMENT CORP หรือ (AMC) ซึ่งเกือบทุกธนาคารจะมีบริษัทเช่นนี้ และก็เกิดบริษัทนายหน้าบริษัทประมูลสินค้าค้างสต็อกเหล่านี้ความสำคัญของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์บ้าน มือสองถือได้ว่าเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อหาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ต้องการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยไปหาที่ใหม่พร้อมทั้งกับการ เปลี่ยนแปลงสภาพแวดล้อมใหม่อีกด้วย ในขณะที่ถ้าต้องการอยู่อาศัยในทำเลเดิมแต่ที่อยู่อาศัยใหม่ที่ให้เลือกซื้อ นั้นกับมีราคาที่แพงจนเกินไปสำหรับงบประมาณที่มีอยู่ ในปัจจุบันการเลือกซื้อบ้านมือสองสามารถเลือกซื้อได้ถึง 3 ช่องทางด้วยกันคือ การซื้อโดยตรงจากผู้ขาย การซื้อผ่านโบรกเกอร์หรือตัวแทนนายหน้า และการซื้อผ่านตลาดการประมูล โดยแต่ละวิธีที่เลือกซื้อมีจุดดีและจุดด้อยที่แตกต่างกันออกไป ดังนี้1. การซื้อจากเจ้าของเดิม ซึ่งเจ้าของเดิมอาจจะลงโฆษณาขายในหนังสือพิมพ์ นิตยสาร หรือเว็บไซต์ขายบ้านต่างๆ ซึ่งเป็นวิธีที่สะดวก รวดเร็ว และประหยัด สำหรับประชาชนทั่วไปซึ่งสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นและเปรียบเทียบเกี่ยว กับรูปแบบบ้าน ประเภทของบ้าน ระดับราคา และทำเลที่น่าสนใจ โดยข้อดีของการเลือกซื้อบ้านมือสองกับผู้ขายโดยตรงก็คือ สามารถต่อรองราคาลงได้ในระดับที่เหมาะสม และเกิดความพึงพอใจได้ทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งน่าจะเป็นโอกาสที่ดีในการได้ราคาที่ต่ำ เนื่องจากไม่มีการบวกเพิ่มค่านายหน้าและค่าดำเนินการ แต่อาจจะเกิดปัญหายุ่งยากขึ้นได้หากผู้ซื้อขาดความรู้ทางด้านกฎหมายเกี่ยว กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์2. การซื้อกับตัวแทนนายหน้า มีข้อดีตรงที่มีจำนวนสินค้าให้เลือกได้เป็นจำนวนมาก จึงทำให้ได้ข้อมูลเพื่อการเปรียบเทียบราคาทำได้ง่าย พร้อมทั้งได้รับความสะดวกจากการให้บริการของตัวแทนขาย ซึ่งปัจจุบันก็มีบริษัทตัวแทนให้เลือกได้มากกว่า 100 บริษัทในตลาด แต่ก็มีข้อที่ต้องพึงระมัดระวังก่อนการเลือกใช้บริการตัวแทนซื้อขายบ้านก็ คือ ความน่าเชื่อถือของตัวแทนในแต่ละราย ชื่อเสียง และผลงานที่ผ่านมา อีกทั้งต้องยอมรับในเรื่องของราคาบ้าน หรือค่าธรรมเนียมที่ต้องมีการบวกเพิ่มขึ้นไปในส่วนของค่าบริการที่รวมเข้าไป ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วจะคิดอยู่ที่ประมาณ 3-5% เป็นอย่างต่ำ3. การซื้อผ่านการประมูล โดยจะมีทั้งจากการบังคับจำนองขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีและการประมูลกับผู้ จัดการประมูลภาคเอกชน โดยบ้านมือสองที่อยู่ในตลาดการประมูลของกรมบังคับคดีส่วนใหญ่จะเป็นบ้านที เป็นหลักประกันของสถาบันการเงิน ซึ่งข้อดีก็คือผู้ซื้อบ้านมือสองผ่านตลาดการประมูลนี้จะมั่นใจได้ว่าจะได้ รับบริการด้านสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีระดับราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าบ้านใหม่อยู่ที่ประมาณ 30-60% ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสภาพบ้านที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

• ประโยชน์ที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้จากการใช้นายหน้าประโยชน์ที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ได้จากการใช้นายหน้า
• * สะดวกและประหยัดเวลา
• * ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล
• * ตัดปัญหาเรื่องจุกจิก
• * ได้รับข้อมูลทรัพย์สินโดยละเอียด จากนายหน้า
• * ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องการใช้ประโยชน์ในพื้นที่
• * มีมืออาชีพ(นายหน้าขายบ้าน)ช่วยเจรจาต่อรองให้ซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม
• * มีมืออาชีพช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้อย่างเป็นกลาง
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องการชี้เขตทำรังวัด
• * ได้รับคำปรึกษาจากนายหน้าขายบ้านเรื่องการขอสินเชื่อสถาบันการเงิน
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับตอนจดทะเบียนนิติกรรม
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องจัดเตรียมเอกสารการจดทะเบียนนิติกรรม
• * มีมืออาชีพคอยอำนวยความสะดวกขณะทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
• * มีมืออาชีพคอยช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ จนการซื้อขายสำเร็จด้วยดี
• * ได้รับข้อมูลแนะนำเรื่องการตกแต่ง ซ่อมแซมหรือปลูกสร้างอาคาร
• * สะดวกและตัดภาระค่าโฆษณาเพราะนายหน้าจะลงทุนเอง
• * ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อฉล
• * ตัดปัญหาเรื่องจุกจิก
• * ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ จากนายหน้า
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องการตั้งราคาขายที่เหมาะสม
• * มีมืออาชีพช่วยทำการตลาดหลายช่องทางอย่างมีประสิทธิภาพ
• * มีมืออาชีพคอยคัดกรองผู้สนใจซื้อที่เหมาะสม
• * มีมืออาชีพช่วยเจรจาต่อรองให้ขายได้ในราคาที่เหมาะสม
• * มีมืออาชีพช่วยทำสัญญาจะซื้อจะขายให้อย่างเป็นกลาง
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องการชี้เขตทำรังวัด
• * ได้รับคำปรึกษาเรื่องสิทธิประโยชน์ที่อาจได้รับตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
• * มีมืออาชีพช่วยเตรียมข้อมูลค่าธรรมเนียมและภาษีโอนให้อย่างถูกต้อง
• * มีมืออาชีพคอยอำนวยความสะดวกขณะทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
• * มีมืออาชีพคอยช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ จนการซื้อขายสำเร็จด้วยดี

การตลาดใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีนายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นคนกลางเข้ามาดำเนินการซื้อขายที่ดิน บ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองให้กับผู้ต้องการขายบ้าน ได้แก่ บุคคลธรรมดา นิติบุคคลหรือเจ้าของโครงการ ตัวแทนฯ โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่ม คือ1. การขายที่ดินเพื่อการลงทุน กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มีทั้งผู้ประกอบการ นักลงทุน ผู้ประกอบการโรงแรม และนักลงทุนต่างชาติ ตลาดในกลุ่มนี้จะขยายตัวตามภาวะอสังหาริมทรัพย์และภาวะธุรกิจท่องเที่ยวและโรงแรม2. การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นผู้ซื้อรายย่อย ที่มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย ตลาดในกลุ่มนี้จะขยายตัวตามภาวะบ้านมือสองการดำเนินธุรกิจธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งการดำเนินธุรกิจได้เป็น 2 ลักษณะ คือ1. นายหน้าทั่วไป มีทั้งผู้ที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล มีทั้งตัวแทนที่เป็นอิสระและตัวแทนที่เป็นสมาชิกสมาคมนายหน้าและตัวแทน อสังหาริมทรัพย์ โดยตัวแทนที่เป็นสมาชิกสมาคมต้องผ่านการสอบและต้องดำเนินกิจการภายใต้กฎข้อ บังคับของสมาคมฯ ตัวแทนฯ แบ่งเป็น 2 ประเภท คือ* ตัวแทนประเภทสามัญ ได้แก่ ตัวแทนในรูปนิติบุคคล ทำหน้าที่เป็นตัวกลางรับฝากขาย ปัจจุบันมีจำนวนประมาณ 200 ราย* ตัวแทนประเภทวิสามัญ ได้แก่ ตัวแทนที่เป็นบุคคลธรรมดา มีจำนวนประมาณ 100 รายตัวแทนฯ มีหน้าที่เสนอทรัพย์สินของผู้ฝากขาย จัดหาเลือกทรัพย์สินที่ผู้ซื้อต้องการ การดำเนินการของตัวแทนปัจจุบันยังไม่มีกฎหมายรองรับ แต่หากตัวแทนเป็นสมาชิกของสมาคมฯ จะต้องปฏิบัติภายใต้กฎ ข้อบังคับของสมาคมฯ ในการให้บริการแก่ผู้ฝากขาย ตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนในอัตราร้อยละ 3-7 ของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายจากผู้ฝากขาย2. นายหน้าในรูปแบบ franchise เช่น บริษัท อีอาร์เอ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัท เรียลตี้ เวิลด์ อัลไลแอนซ์ จำกัด เป็นต้น โดยมีการทำสัญญาหรือข้อตกลงร่วมกัน ภายใต้เครื่องหมายการค้าหรือบริการ เทคนิคการตลาด ซึ่งบริษัทแม่มีอำนาจในการควบคุมหน่วยธุรกิจนั้นเพื่อแลกกับการได้รับชำระ ค่าธรรมเนียมและค่ารอยัลตี้จากบริษัทสมาชิก ธุรกิจแฟรนไชส์จึงเป็นวิธีหนึ่งในการขยายตลาด และช่องทางการจัดจำหน่ายของธุรกิจ ซึ่งจะต้องเสียค่าธรรมเนียมแรกเข้า (Franchise Fee) คือ ค่าตอบแทนที่เป็นจำนวนเงินที่แน่นอน ซึ่งจะจ่ายก่อนเริ่มดำเนินงาน ค่ารอยัลตี้ (Loyalty Fee) เป็นค่าตอบแทนที่ต้องจ่ายอย่างต่อเนื่องตามสัดส่วนของผลการดำเนินงาน ซึ่งอาจเรียกเก็บเป็นเปอร์เซ็นต์ ต่อเดือน หรือ ต่อปี จากยอดขาย หรือ ยอดสั่งซื้อสินค้า ค่าส่งเสริมการตลาด (Advertising Fee / Marketing Fee) เป็นค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายอย่างต่อเนื่องตามสัดส่วนของการดำเนินงาน เพื่อนำไปใช้สำหรับการโฆษณาข้อดีของบริษัทในรูปของ franchise คือเป็นการสร้างมาตรฐานสินค้าที่ดี มีความรับผิดชอบ มีกฎเกณฑ์ ทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขายที่ชัด เป็นการสร้างทั้งระบบและนักธุรกิจที่สนใจทำงานบริการด้านนี้ เป็นเครือข่ายเชื่อมโยงโอนลูกค้าให้กันและกัน และแบ่งผลประโยชน์แก่กันอย่างชัดเจน โดยไม่ต้องปิดบังซึ่งกันและกัน และไม่ต้องแย่งลูกค้าซึ่งกันและกัน

การแข่งขัน
จาก การสำรวจข้อมูลของ บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย) จำกัด ERA พบว่าธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย มีมูลค่าทางการตลาดสูงถึงปีละกว่า 50,000 ล้านบาท หรือถ้าคิดเป็นค่าคอมมิชั่นตามระบบจะมีมูลค่าประมาณ 1,500 ล้านบาทต่อปี ซึ่งเป็นตัวเลขที่น่าสนใจไม่น้อยสำหรับผู้ประกอบการที่อยู่ในธุรกิจนี้ แต่สำหรับระยะยาวแล้วการสร้างความได้เปรียบเชิงการแข่งขันจะต้องสู้กันด้วย ชื่อเสียงและภาพลักษณ์ขององค์กร การมีโนฮาวน์ที่ดีและต้นทุนทางการตลาดที่สูงขึ้นทุกปี แนวโน้มของธุรกิจตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตบริษัทเล็กจะมีจำนวนลด ลง บริษัทใหญ่จะเพิ่มขึ้นเพราะบริษัทเล็กๆจะสู้ต้นทุนการตลาดไม่ไหว ซึ่งทุกอย่างมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นทั้งเรื่องของภาพลักษณ์องค์กร งบประมาณด้านการตลาด การโฆษณาประชาสัมพันธ์ การจัดกิจกรรมออกบูทและค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกมาก
ด้วยมูลค่าตลาดที่สูงหลาย แสนล้านบาทของตลาดบ้านมือสอง ทำให้มีการเคลื่อนย้ายแรงงานเสรีจากต่างประเทศเข้ามาดำเนินธุรกิจแข่งขันกับ คนไทยโดยเฉพาะธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ที่นับวันจะมีมากขึ้นทั้งในกทม.และหัวเมืองใหญ่ และแหล่งท่องเที่ยว อาทิ ภูเก็ต พังงา เชียงใหม่ เชียงราย สมุย พัทยา ฯลฯ โดยมีนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาลงทุนในประเทศ ทำหน้าที่จัดการบริการตั้งแต่จัดหาที่ดิน โรงงาน สำนักงาน ที่อยู่อาศัย หากประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายหรือใบอนุญาต จะทำให้นักลงทุนเหล่านี้หันไปใช้บริการนายหน้าต่างชาติมากกว่านายหน้าคนไทย เพราะปัจจุบันมาตรฐานวิชาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกประเทศ ไม่ว่าจะเป็นในทวีปอเมริกา ยุโรป ออสเตรเลีย หรือเอเชีย ล้วนมีกฎหมายเกี่ยวกับนายหน้าอสังหาฯ และทุกคนยังมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพทั้งสิ้น รวมถึงประเทศในกลุ่มอาเซียนอย่าง มาเลเซีย, ฟิลิปปินส์

ปัญหา
การ ประกอบธุรกิจบ้านมือสองมีปัญหา ได้แก่ ตัวแทนมีการตัดราคาขายระหว่างตัวแทนอิสระกับตัวแทนของสมาคมฯ และผู้ฝากขายบางรายไม่ขายบ้านผ่านตัวแทน แต่จะทำการขายเอง เมื่อตัวแทนทำการติดต่อผู้ซื้อได้แล้วขาดคนกลางหรือตัวแทนขายที่มีคุณภาพและ ความน่าเชื่อถือ ขนาดที่เหมาะสมและทำเลที่ตั้งของบ้านมือสองที่ไม่ตรงตามความต้องการของผู้ ซื้อ การขาดมาตรการทางการเงินสนับสนุนให้เกิดการซื้อขายบ้านมือสอง รวมทั้งสถาบันการเงินจะพิจารณาให้กู้ซื้อบ้านมือสองน้อยกว่าการซื้อบ้านใหม่ การค้ำประกันบ้านมือสอง ขาดข้อมูลที่ชัดเจนถูกต้องและทันสมัยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อ ขายและตลาดที่แท้จริง รวมทั้งการจัดเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมจากการทำธุรกรรมที่มีความซ้ำซ้อน เป็นต้น

ข้อเสนอในการแก้ไขปัญหา
ผู้ ประกอบการและผู้เกี่ยวข้องได้เสนอแนวทางในการแก้ไขปัญหาธุรกิจบ้านมือสอง ได้แก่ การออกพระราชบัญญัติตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการออกใบอนุญาตเพื่อควบคุมดูแลผู้ประกอบอาชีพตัวแทนฯ การให้การศึกษาอบรมความรู้ในการประกอบอาชีพ การเก็บรวบรวมจัดทำฐานและพัฒนาข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับธุรกิจบ้านมือสอง และขอให้ภาครัฐพิจารณากำหนดมาตรการช่วยเหลือทางด้านภาษี ได้แก่

* การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
* การปรับอัตราค่าใช้จ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
* การเพิ่มค่าลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อ เช่าซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยจาก 50,000 บาท เป็น 100,000 บาท
* การลดภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นร้อยละ 0.1 และการลดค่าธรรมเนียมในการโอนขายบ้านมือสอง เป็นต้น

ภาระภาษีของตัวแทนและนายหน้า
1. บุคคลธรรมดา

* ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะถูกหักโดยคำนวณค่าใช้จ่ายร้อยละ 40 สูงสุดไม่เกิน 60,000 บาท หักค่าลดหย่อนและคำนวณภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ ภาษีเงินได้สิ้นปีต้องนำเงินได้ค่านายหน้าที่ได้รับไปรวมคำนวณกับเงินได้ อื่น
* ภาษีมูลค่าเพิ่ม หากตัวแทนมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียนเพื่อเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม

2. นิติบุคคล

* ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย จะถูกหักไว้ในอัตราร้อยละ 3 ของค่านายหน้าและเมื่อสิ้นรอบระยะเวลาบัญชีต้องนำเงินได้ดังกล่าวไปรวมคำนวณ กำไร/ขาดทุนสุทธิ
* ภาษีมูลค่าเพิ่ม ตัวแทนที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจดทะเบียนเพื่อเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม